レオパレス施工不良問題で自治体が関与できた部分は?


レオパレスのような不動産業者はサブリース契約を結んでいます。

wikipediaによると

「不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多い・・・一括借上とは、不動産会社が大家から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムである」

ただ、相当数の問題点(懸念事項)が多く

「賃貸住宅経営における家主は一般の不動産売買における「消費者」ではなく、あくまで「事業者」であり、サブリース契約は事業者同士の契約なので、契約内容の詳細に関する確認を怠っても、事業者(家主)の責任とされてきた」とのことです。


そのうえで、「市町村といった自治体、そしてそれらを統括する国が、賃貸物件を含め住宅の建設に関与する部分はどこになるのか?」を検証してみました。

 

なお、この記事の管理人は素人なので、実際の詳細部分は建築士・担当行政にお尋ねください。

 

この記事を書いている間に分かった自分なりの結論を書きますと

・「建築確認済証」は工事なので、確認できるとしても設計図だけなので不正は見抜けない。

・「完了検査済証」では完成なので、確認できるのは外観および内装のみ。天井裏まで入れば、界壁の有無はわかるかもしれないが、グラスウールか発泡ウレタンかといった材質の違いまでの判別は、破壊はできないため難しいと思われる。

・中間検査は「3階建て以上の建物」が対象となっているため、2階建て以下の建物では検査されない。建築中の物件で、公務員または指定の民間業者による検査を受けようとすると、この中間検査の機会しかないと思われます。

もとより、今回の施工不良は中間検査をしていたら見抜けたものなのかは私ではわかりません。

 


ここでは「岡山市」の例を取り上げます。

 

都市計画・開発・建築 > 開発・建築 > 建築

http://www.city.okayama.jp/category/category_00001032.html

の中から下記の項目を参照にまとめました。

・知っておきたいルールとマナー 家を建てるとき

・確認申請に関するよくある質問

・確認申請手数料

 


■検査をする人

・特定行政庁(市の建築指導課など)または指定確認検査機関

 

■建築時に必要な検査とその証明書

建築確認済証(A)と 完了検査済証(B)は必須。中間検査は該当する建物のみ

 


A 建築確認済証の交付

抜粋
・建物を建てるとき(増築なども含みます。)建築主は建築基準法に基づき岡山市建築主事または指定確認検査機関に対して確認申請を行い、基準に適合していることを証する確認済証の交付を受けなければなりません。業者任せにせず建築主自ら確認済証の交付を確認しましょう。

・確認済証が交付されないと建築工事に着手できません。

・工事に着手するときは工事現場の見やすいところに、必ず「建築基準法による確認済」の表示が必要です。 」

※建築現場に掲げられている木版、プラスチック板のような掲示物

 

B 完了検査済証の交付

抜粋

Q.完了検査を受けなければどうなりますか?

A.建築基準法に違反します。完了検査済証の交付を受けずに使用している場合、将来の増改築時の手続き等において支障となることがあります。

 

C.中間検査 一部適用

抜粋
・岡山市では、建築基準法第7条の3 第1項第一号(総務省)の 『共同住宅のうち階数が3以上で、床および梁に鉄筋を配する建物』 が該当します。

 

■確認申請手数料

・確認申請

30㎡以内構造計算書あり 9千円

・完了検査(中間なし)

30㎡以内 1.1万円

・中間検査

30㎡以内 1.1万円


■補足

建築主事:建築確認を行う公務員

特定行政庁:建築主事を置く地方公共団体やその長。多くは市長または県知事

確認申請書・計画通知書等 様式一覧・岡山市

http://www.city.okayama.jp/toshi/kenchikusidou/kenchikusidou_00255.html

 

3階建て以上の共同住宅に対する中間検査の実施・スーモ

https://suumo.jp/yougo/s/sankaiijyou/

抜粋

「3階建て以上の共同住宅に対する中間検査の実施」とは、3階建て以上の共同住宅については、特定の工程を終えた時点で中間検査を受けることを義務付ける建築基準法の規定のこと。特定の工程とは、鉄筋コンクリート造りなどで2階の床と床を支える梁(はり)に鉄筋を配置する工事のこと。中間検査合格証をもらってから先の工事に進められる